SVEJGAARD ǀ GALST ǀ QWIST

Transkript

1 FORENINGSGRANSKNING 2014/2015 A/B NJAL Advokat Henrik Qwist J.nr SVEJGAARD GALST QWIST Advokataktieselskab CVR nr Gammel Strand København K Tlf Fax

2 1. GRANSKNING 1.1. Formål Andelsboligforeningens forhold af såvel juridisk som økonomisk karakter gennemgås og kommenteres med særlig vægt på foreningens økonomi, budget samt foreningens beregning af andelsværdier (maksimalpris). Det er hensigten med denne granskning at give foreningens medlemmer og samarbejdspartnere; kreditforening, bank, ejendomsmægler og forsikringsselskab samt fremtidige købere af andelsboliger i foreningen og långivere til disse købere overblik over alle væsentlige forhold i foreningen. Samtidig påpeges eventuelle risici eller mulighed for optimering. Det gælder mulighed for stigning eller fald i maksimalprisen på andelene og/eller mulighed for stigninger eller fald i boligafgiften. 1.2 Gyldighed Granskningen er baseret på de dokumenter, som er nævnt under punkt 1.3, og konklusionen under punkt 6 er gældende fra foreningens ordinære generalforsamling 11. november 2014 og indtil foreningens næste ordinære generalforsamling. Næste ordinære generalforsamling skal afholdes inden 6 måneder efter regnskabsårets afslutning den 30. juni 2015 eller senest den 31. december Nærværende granskning er udarbejdet efter afholdelse af ordinær generalforsamling i Med mindre der indtræffer uforudsigelige begivenheder, eller andelsboligforeningen på ekstraordinær generalforsamling træffer andre beslutninger, er nærværende granskning således gældende til foreningens næste ordinære generalforsamling, som forventes afholdt i november Dokumenter/oplysninger - Vedtægter for A/B Njal - med seneste ændringer vedtaget på generalforsamlingerne 16. december Referat af foreningens ordinære generalforsamling af 11. november Årsregnskab 2012/ Årsrapport 2013/ Budget 2014/ Ejendomsforsikringspolice m.fl. i Codan Forsikring A/S - Tingbogsattest af 2. november Oversigt over lejligheder/sammenlagte lejligheder af den 25. januar Energimærke af 20. april års vedligeholdelsesplan, dateret november

3 1.4 Habilitet Svejgaard Galst Qwist Advokataktieselskab erklærer herved, at vi ikke har nogen selvstændig økonomisk interesse i A/B Njal, bortset fra udarbejdelsen af nærværende granskning. 1.5 Ansvarsfraskrivelse Granskningen er udarbejdet på baggrund af det i punkt 1.3 nævnte materiale, som bestyrelsen samt administrator har erklæret, er gældende for foreningen. Vi har ikke ansvar for manglende eller forkerte oplysninger, ligesom vi ikke har mulighed for at vurdere byggetekniske forhold vedrørende foreningens ejendom. Ved køb af andel i foreningen kan der i relation til den enkelte andelsbolig være forhold, som bør undersøges nærmere af køber. Det understreges således, at granskningen er af foreningen og ikke den enkelte andel. 2. FORENINGEN Foreningen blev stiftet ved stiftende generalforsamling 15. maj Bestyrelsen Bestyrelsen består i henhold til vedtægtens 30 af en formand og yderligere 4-6 bestyrelsesmedlemmer efter generalforsamlingens bestemmelse. Nuværende bestyrelse blev valgt på foreningens ordinære generalforsamling 11. november 2014 og består indtil november 2015 af: Formand Conni Madsen samt 5 bestyrelsesmedlemmer: Thomas A. Meldgaard, Mette Belling Skov, Stine Thestrup Olsen, Flemming Schultz, Kristina Vinci og suppleant Peter Munch Sørensen. 2.2 Administrator Administration DANMARK ApS Gammelsø Odense C Administrator: Tina Jørgensen adm@administrationdanmark.dk 3

4 Administration DANMARK er ansvars- og kautionsforsikret i Tryg. 2.3 Revisor T T Revision Statsaut. revisionsanpartsselskab Vester Voldgade København V Tlf Registreret revisor CMA Thøger R. Andersen ta@ttrevision.dk 2.4 Vedtægter Standardvedtægter har en betydelig udbredelse blandt andelsboligforeninger. Både ABF (Andelsboligforeningers Fællesrepræsentation) og Erhvervs- og Byggestyrelsen har udarbejdet standardvedtægter for andelsboligforeninger, som løbende revideres. Standardvedtægterne ligner hinanden både i struktur og i indhold. Hvis foreningens vedtægter er baseret på en standardvedtægt, kommenterer vi som udgangspunkt kun fravigelser og alene de fravigelser, som vi finder væsentlige i forhold til formålet med granskningen. Foreningens vedtægter er som udgangspunkt en standardvedtægt med seneste ændring af 16. december Vi finder anledning til at fremhæve følgende: 5 Hæftelse. Andelshaverne hæfter alene med deres andel/indskud. Hvis foreningens kreditorer har taget forbehold herom, hæfter medlemmerne personligt, men kun pro rata. Der er således ikke mulighed for personlig solidarisk hæftelse for foreningens medlemmer. Ingen kreditorer har krævet personlig hæftelse af foreningens medlemmer. 14 Overdragelse af andel. Der er skabt sikkerhed for, at foreningens medlemmer kan gennemføre hurtigt salg. Lejligheden skal kun tilbydes personer på venteliste en gang ved salg indenfor 1 år. Herefter kan de sælges frit uanset pris m.v. Bestemmelsen indeholder desuden det sædvanlige prioriteringssystem, men er udbygget betragteligt med omfattende regler for sammenlægning af lejligheder. Tilsvarende er tagarealet udnyttet således, at sammenlægninger kun kan gennemføres på 5. sal med samtidig sammenlægges med loftsarealet over lejlighederne ved overdragelse. 34 Administration. Foreningen har en sædvanlig bestemmelse om, at foreningen skal vælge ekstern professionel ejendomsadministrator. 4

5 2.5 Generalforsamling Generalforsamlingen er foreningens højeste myndighed. Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år inden 6 måneder efter regnskabsårets udløb, hvilket vil sige, at generalforsamling skal afholdes i perioden 30. juni 31. december. Foreningens seneste ordinære generalforsamling blev afholdt 11. november 2014 og næste ordinære generalforsamling afholdes i november Foreningens medlemmer Foreningen har i dag 238 medlemmer 238 andelshavere. 38 beboelseslejligheder samt 5 erhvervslejligheder er udlejet. 2.7 Medlem af ABF Foreningen er medlem af ABF. 3. EJENDOMMEN 3.1 BBR-oplysninger Foreningens ejendom er matr.nr. 133, 134, 135 og 136 Amagerbro Kvarter, beliggende Artillerivej 54-56, Gunløgsgade 45-65, Leifsgade 5-7 og Egilsgade 46-68, 2300 København S. Ejendommen består af 277 beboelseslejligheder og 5 erhvervslejemål. Det samlede boligareal udgør ,14 m 2, mens det samlede erhvervsareal andrager 649,90 m 2. Derudover er der indrettet yderligere 306,50 m 2 på ejendommens 6. sal til senere inddragelse i boligerne på 5. sal. 3.2 Offentlig ejendomsværdi Den offentlige vurdering fastsættes efter retningslinjerne i SKAT S vurderingsvejledning. Ejendomme ejet af en andelsboligforening vurderes som private udlejningsejendomme. Vurderingen foretages hvert andet år, senest pr. 1. oktober Den samlede nye offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2013 for foreningens 4 matrikelnumre udgør kr

6 3.3 Forsikring Ejendommen er forsikret i Codan Forsikring A/S. Forsikringen omfatter bl.a. svamp- og insektskadedækning uden forbehold. Der er endvidere under forsikringen tegnet bestyrelsesansvarsforsikring samt arbejdsskadeforsikring. 3.4 Vedligeholdelsesstand Vi anbefaler generelt, at andelsboligforeninger udarbejder drifts- og vedligeholdelsesplaner for at sikre, at foreningens ejendom stedse vedligeholdes også således, at foreningens ejendomsforsikring kan bevares uden forbehold. Endvidere er dette væsentligt for at kunne styre foreningens økonomi. I forbindelse med foreningens stiftelse i 2001 blev der udarbejdet en tilstandsrapport over ejendommen. Efter stiftelsen har foreningen gennemført tagrenovering og tagboligprojekt m.v. ALECTIA A/S, har for foreningen udarbejdet en 10-årig vedligeholdelsesplan, der årligt bliver revideret. Foreningen har i 2013/2014 anvendt et beløb til løbende reparation og vedligeholdelse på kr ,00. Derudover indgår i regnskabets post renholdelse ligeledes beløb til vicevært, service og ejendomsinspektør på kr ,00. Det fremgår af foreningens årsrapport 2013/2014, at foreningen udover de akutte reparationsog vedligeholdelsesarbejder har udført større planlagte vedligeholdelsesarbejder for kr ,00. Det drejer sig i hovedsagen om renovering af: vinduer, porte, opgange og opfølgning på 5-års gennemgangen af tagrenoveringen. I foreningens 10-årige vedligeholdelsesplan er der over en 10-årig periode budgetteret med udgifter til ejendommens drift og vedligeholdelse på ca. kr , hvoraf det dog vurderes, at arbejder for ca. kr ikke er nødvendige arbejder, men arbejder af mere luksuspræget karakter som vil kunne udsættes. I foreningens årsrapport 2013/2014 er der foretaget henlæggelser til udførelse af disse arbejder for kr ,00. Vedligeholdelsesplanen ligger på foreningens hjemmeside: Tinglyste rettigheder Dokument om brugsret m.v., lyst Dokument om brugsret m.v., lyst Dokument om brugsret m.v., lyst

7 Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v., lyst Dokument om forsynings-/afløbsledninger m.v., lyst Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v., lyst Dokument om karnap, lyst Dokument om natlygter, lyst Dokument om vej m.v., indeholder økonomiske forpligtelser, lyst Dokument om fjernelsesdeklaration, lyst Dokument om vej m.v., indeholder økonomiske forpligtelser, lyst Dokument om natlygter, lyst Dokument om skure m.v., lyst Dokument om fælles brandmur/gavl m.v., lyst Dokument om bebyggelse, benyttelse m.v., lyst Dokument om færdselsret m.v., lyst Dokument om luftfartshindringer m.v., lyst Dokument om byggetilladelse og vilkår herfor m.v., lyst Dokument om fælles gård, opholdsareal m.v., lyst Dokument om vandforsyning m.v., lyst Dokument om fjernvarme/anlæg m.v., lyst Dokument om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning m.v., lyst Vedtægter for gårdlav, lyst Dokument om vej m.v., lyst Det er vores vurdering, at ingen af de tinglyste servitutter kan betragtes som værende usædvanlige eller umiddelbart kan anses for værdiforringende for ejendomme af denne karakter. 3.6 Forurening Alle ejendomme i Københavns Kommune er som udgangspunkt områdeklassificeret som lettere forurenet, hvilket således også er tilfældet for denne ejendom. Det betyder bl.a., at lettere forurenet jord ikke længere skal kortlægges. Lettere forurenet jord er ofte et resultat af diffus forurening. Den diffuse jordforurening stammer bl.a. fra bilers udstødning og industriens udledninger af røg og støv. Områdeklassificering skal forhindre, at lettere forurenet jord flyttes til uforurenede områder. Bestyrelsen er ikke bekendt med, at ejendommen derudover er forurenet. 4. DRIFTSØKONOMI/BOLIGAFGIFT Det er et væsentligt formål med granskningen at vurdere, hvorvidt andelsboligforeningen kan overholde sine økonomiske forpligtelser med den gældende boligafgift. I den forbindelse sam- 7

8 menholder vi de indhentede oplysninger om andelsboligforeningen med den seneste årsrapport og med det senest vedtagne budget. 4.1 Årsrapport 2013/2014 I andelsboligforeninger er der sædvanligvis 3 ting, som kan bevirke en stigning i boligafgiften. Det er andelsboligforeningens indtægter, navnlig i form af lejeindtægter og andelsboligforeningens udgifter, navnlig til vedligeholdelse og reparationer af ejendommen samt eventuelle ændringer i ydelsen på andelsboligforeningens lån. Foreningens årsrapport 2013/2014 er udarbejdet efter opsætningen i Erhvervs- og Selskabsstyrelsens modelregnskab 2014 dog tilpasset foreningens særlige forhold. Årsrapporten opfylder således alle krav i henhold til lovbekendtgørelse af 16. december 2013 jf. ABL 6, stk. 2 om nøgleoplysninger m.v. Denne regnskabsopstilling betyder større gennemsigtighed og sammenlignelighed. Endvidere indeholder regnskabet nøgletal, som giver et godt og hurtigt overblik over foreningens væsentlige forhold Lejeindtægt Andelen af foreningens erhvervslejeindtægter i forhold til de samlede indtægter er beskeden. Foreningens erhvervslejeindtægt udgør kr ,00, og bliver løbende reguleret årligt. Det er vores vurdering, at erhvervslejen er rimelig. Det er derfor vores vurdering, at der ikke er nogen reel risiko for foreningen for dennes 5 erhvervslejemål. Der er ingen risiko for foreningens indtægt i form af boligleje fra de 44 boliglejemål Driftsudgifter Foreningens planlagte store vedligeholdelsesarbejder er medtaget i resultatopgørelsen. Tidligere var disse udgifter udgiftsført som ekstraordinære udgifter og taget af henlæggelserne. Det betyder, at foreningens udgift til planlagt vedligeholdelse på kr ,00 er medtaget som en driftsudgift. På trods heraf har foreningen et driftsoverskud på kr ,00 før afdrag og kr ,00 efter betaling af afdrag. Foreningens driftsregnskab 2013/2014 må således betegnes som meget tilfredsstillende Foreningens lån Det fremgår af foreningens årsrapport 2013/2014, note 16 at foreningen har et mindre lån i Grundejernes Investeringsfond, derudover 3 lån i Nykredit A/S og en kassekredit i Nykredit Bank på kr ,00. 8

9 Lån 1, Grundejernes Investeringsfond. Restgælden udgør kr ,00. Lånet har en fast rente på 1,5 % og løber over 30 år restløbetid 21 år. Der betales afdrag på lånet. Der er ingen risiko forbundet med dette lån. Lån 2, Nykredit A/S. Lånet er et obligationslån med en hovedstol på kr ,00. Lånet er afdragsfrit til 31. december 2020, og renten på lånet er sikret med en renteswap-aftale, som tilsvarende løber til den 31. december Derved er foreningen sikret en fast rente på lånet på 4,35 % pr. år. Hertil skal lægges bidrag. Foreningens renteudgift på dette lån er således fast frem til den 31. december Lån 3, Nykredit A/S. Lånet er et kontantlån på opr. kr ,00 med en restgæld på kr ,00. Lånet er et traditionelt realkreditlån med afdrag med en fast rente på 2,0 % - effektiv rente 2,5624 %. Lånet er optaget i 2014 som en omlægning af et tidligere Nykredit lån. Der er ingen risiko ved dette lån. Lån 4, Nykredit A/S. Lånet er et rentetilpasningslån på kr , kursværdi kr ,00. Lånet er et afdragsfrit F1-lån, hvilket indebærer, at lånet skal rentetilpasses hvert år, næste gang pr. 31. december Afdragsfrihed er foreløbig aftalt til 31. december Også til dette lån er knyttet en fastrenteaftale renteswap med Nykredit Bank. Renten på denne swapaftale er 3,98 % p.a., gældende til 31. december Foreningen kender således ydelserne på dette lån frem til 31. december Dette lån skal omlægges i løbet af ooooooooo Renteswapaftaler med banker er principielt inkonvertible, hvilket vil sige, at de ikke kan indfries i renteswapaftalernes løbetid. Formålet med at indgå en renteswapaftale er da heller ikke, at den skal indfries i aftaleperioden, men at aftalen derimod skal sikre en fast kendt rente og derved foreningens drift. Foreningen kender således sine ydelser på alle lån frem til 31. december På dette tidspunkt skal renten på et enkelt lån tilpasses. Foreningen har i flere år fremad kendskab til alle ydelser på foreningens samlede kreditforeningslån med en samlet hovedstol (kursværdi ex. Renteswap) på godt kr ,00. 9

10 Derudover har foreningen ingen banklån eller træk på kassekreditten. 4.2 Budget Foreningens budget for perioden 2014/2015 blev godkendt på foreningens ordinære generalforsamling 11. november Foreningens indtægter er budgetteret til kr Heraf udgør 77 % indtægter fra foreningens medlemmer, 8 % fra foreningens boliglejere og kun 4 % fra foreningens erhvervslejere. Øvrige indtægter udgør 2 %, mens der er budgetteret med salg af allerede kendte ledige lejelejligheder med en indtægt på kr svarende til knap 9 %. Det er oplyst, at denne udgift er budgetteret til priser på baggrund af allerede gennemførte handler. Boligafgiften for foreningens medlemmer blev ikke forhøjet 1. januar Alle andelshavere betaler samme boligafgift pr. m 2. Boligafgiften udgør i 2015 i gennemsnit 612,00 kr. pr. m² årligt. I 2015 er der vedtaget planlagte vedligeholdelsesarbejder for kr ,00. Det er primært opgangsrenovering. Budget 2014/2015 udviser et planlagt driftsunderskud på kr efter betalte afdrag. Det er oplyst i referaterne fra foreningens generalforsamlinger, at foreningen fører en voldgiftssag om mangler ved en gennemført tagrenovering mod Tegnestuen Plan 1 A/S og Enemærke & Petersen A/S. Voldgiftssagen forventes afgjort i ANDELSVÆRDI I modsætning til ejerboliger gælder der for andelsboliger en i lovgivningen fastsat maksimalpris. Maksimalprisen er en lovteknisk beregningsmetode, som ikke nødvendigvis afspejler markedsprisen på den enkelte andelslejlighed. Formålet med granskningen er alene en undersøgelse af maksimalprisen. Udover maksimalprisen i loven, kan den enkelte andelsboligforening fastsætte yderligere begrænsninger i vedtægten. Den samlede andelsværdi til fordeling blandt medlemmerne tager udgangspunkt i andelsboligforeningens egenkapital. Værdiansættelsen af foreningens ejendom er afgørende, men også opgørelsen af foreningens gæld kan være af betydning for fastsættelse af andelsværdien. Ved opgørelsen af foreningens egenkapital kan foreningens ejendom værdiansættes efter 3 forskellige beregningsmetoder, som angivet i ABL 5, stk. 2. Ejendommen kan værdiansættes til: 10

11 A. Anskaffelsesprisen B. Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. C. Den senest ansatte offentlige ejendomsværdi. Foreningen benytter beregningsmetoden i ABL 5, stk. 2, litra C. Ejendommens kontante ejendomsværdi pr. 1. oktober 2013 er på kr I beregningen tages der udgangspunkt i en egenkapital i henhold til regnskabet på kr ,00. I denne egenkapital er der medregnet en negativ handelsværdi på foreningens 2 renteswapaftaler på i alt kr ,00. I andelsberegningen har foreningen valgt at afsætte en yderligere buffer/henlæggelse til fremtidig vedligeholdelse og værdiforringelse af ejendommen på kr ,00. Lovgivningen stiller ikke krav om en sådan hensættelse, men hensættelsen er fornuftigt foretaget i overensstemmelse med foreningens 10-årige drifts- og vedligeholdelsesplan. Ved beregningen af foreningens andelsværdier tages der derfor udgangspunkt i en reguleret egenkapital på kr ,00 med tillæg af kursregulering kr ,00 i alt kr ,00. Heri er altså medregnet en negativ værdi af foreningens 2 renteswapaftaler med Nykredit Bank A/S på kr ,00. Den negative markedsværdi af renteswap-aftaler skal indgå i andelsberegningen, når en andelsboligforening værdiansætter ejendommen til enten den kontante handelsværdi (valuarvurdering) eller til den offentlige ejendomsværdi. A/B Njal har medregnet den negative værdi af foreningens to renteswap-aftaler i den seneste årsrapport. Der vil ikke i løbet af det kommende år være behov for at regulere andelskronen på grund af eventuel stigende negativ markedsværdi af renteswap-aftalerne, idet der i regnskabet er en tilstrækkelig stor buffer. Egenkapital fordeles på foreningens medlemmer i henhold til lejlighedernes arealer. Det samlede areal udgør ,00 m 2. Det giver en andelsværdi på ( kr.: ,00 m2) kr./m 2. På foreningens generalforsamling 11. november 2014 vedtog generalforsamlingen en andelskrone efter bestyrelsens indstilling på kr./m 2. Foreningens samlede buffer udgør kr Denne maksimalt lovlige andelskrone kan derfor iht. ABL. 5, stk. 2 c) opgøres til ca kr./m 2. 11

12 6. KONKLUSION 6.1 Generelt Andelsboligforeningen fremstår veldrevet og med orden i økonomien. Foreningens realkreditlån er fordelt fornuftigt, således at 2 lån har fast rente og afdragsbetaling i hele perioden, mens der for de 2 øvrige lån er indgået swapaftaler med fast rente for længere perioder. Der er derfor ikke risiko for stigninger i ydelsen på foreningens lån I de kommende år. Bestyrelsen skal i løbet af 2015 foretage omlægning af et lån. Det vurderes dog ikke at betyde forøgede udgifter. Foreningens andelshavere hæfter ikke personligt for foreningens gæld. Også i det kommende år skal foreningen udføre større vedligeholdelsesarbejder, men disse er planlagt, og der er i egenkapitalberegningen taget hensyn hertil. Arbejdernes udførelse vil således ikke påvirke andelsværdien negativt. Ejendomsmarkedet er fortsat hårdt ramt af den finansielle krise. Foreningens egenkapital er beregnet med en værdiansættelse af ejendommen til den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober Foreningens andelskrone på kr./m2 er således fastsat i overensstemmelse med den seneste offentlige ejendomsvurdering. Foreningen har endda en buffer på kr ,00, Der er derfor ikke risiko for fald i andelsværdien indenfor de kommende år. 6.2 Ved køb af andel Ved køb af andel bør det tages med i overvejelserne, om der indenfor den nærmeste fremtid er risiko for fald i andelsværdien eller stigning i boligafgiften. Der er efter vor vurdering ikke risiko herfor i løbet af 2015, eller indenfor de kommende år. Der er tale om en særdeles veldrevet andelsboligforening. Granskningen af foreningen giver således ikke anledning til at påpege særlig forhold. København, 3. marts 2014 Svejgaard Galst Qwist Advokataktieselskab 12